Das Wichtigste in Kürze
- Die Spekulationssteuer fällt an, wenn eine nicht selbst bewohnte Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf mit Gewinn verkauft wird.
- Der Gewinn wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert. Bei 42 % können das bei 83.000 € Gewinn rund 34.860 € Steuer sein.
- Bei Eigennutzung im Verkaufsjahr und den zwei vorangegangenen Jahren ist der Verkauf auch vor Ablauf der 10 Jahre steuerfrei.
- Bei geerbten Immobilien wird die Haltedauer des Erblassers angerechnet.
- Verluste aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften können mit dem Gewinn verrechnet werden.
Was ist die Spekulationssteuer?
Die Spekulationssteuer (offiziell: Steuer auf private Veräußerungsgeschäfte) fällt an, wenn Sie eine Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren mit Gewinn verkaufen. Der Gewinn wird dann mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert.
Wann fällt die Spekulationssteuer an?
Die Spekulationssteuer wird fällig, wenn:
- Haltedauer unter 10 Jahren: Zwischen Kauf und Verkauf liegen weniger als 10 Jahre
- Keine Eigennutzung: Die Immobilie wurde nicht selbst bewohnt
- Gewinn erzielt: Der Verkaufspreis liegt über dem damaligen Kaufpreis (abzüglich Abschreibungen)
Wann sind Sie befreit?
10-Jahres-Frist
Nach Ablauf von 10 Jahren ab dem Kauf (maßgeblich ist das Datum der notariellen Beurkundung) ist der Verkauf steuerfrei. Unabhängig von der Höhe des Gewinns.
Eigennutzung
Der Verkauf ist auch vor Ablauf der 10 Jahre steuerfrei, wenn:
- Sie die Immobilie im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt haben
- Oder die Immobilie seit dem Kauf ausschließlich selbst genutzt wurde
Erbfall
Bei geerbten Immobilien wird die Haltedauer des Erblassers angerechnet. Hatte der Verstorbene die Immobilie länger als 10 Jahre, ist der Verkauf steuerfrei.
So wird die Steuer berechnet
Der zu versteuernde Gewinn berechnet sich wie folgt:
Verkaufspreis
- Anschaffungskosten (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)
- Verkaufskosten (Maklerprovision, Notar etc.)
- Bereits vorgenommene Abschreibungen (werden wieder hinzugerechnet!) = Zu versteuernder Gewinn
Beispielrechnung
| Position | Betrag |
|---|---|
| Verkaufspreis | 350.000 € |
| - Kaufpreis (2018) | 250.000 € |
| - Kaufnebenkosten | 25.000 € |
| - Verkaufskosten | 10.000 € |
| + Abschreibungen (6 Jahre) | 18.000 € |
| Zu versteuernder Gewinn | 83.000 € |
Bei einem persönlichen Steuersatz von 42% wären das 34.860 € Spekulationssteuer.
Legale Strategien zur Vermeidung
- Warten: Wenn möglich, die 10-Jahres-Frist abwarten
- Selbst einziehen: Mindestens im Verkaufsjahr und den 2 Jahren davor selbst nutzen
- Verluste gegenrechnen: Verluste aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften können verrechnet werden
- Steuerberater konsultieren: Komplexe Fälle erfordern professionelle Beratung
Fazit
Die Spekulationssteuer kann erheblich sein, aber mit der richtigen Planung lässt sie sich oft legal vermeiden. Lassen Sie sich rechtzeitig beraten, bevor Sie einen Verkauf innerhalb der 10-Jahres-Frist planen.
Über den Autor
Orhan Keserli
Immobilienmakler (IHK) und Geschäftsführer der homefin GmbH in Monheim am Rhein. Bewertet, vermarktet und verhandelt persönlich, von der ersten Bewertung bis zur Übergabe.
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